Sanierung nach dem Immobilienkauf: 1.600 € oder 79.800 € Steuerersparnis

11.06.2026·Von Matthias Baschnagel, WP/StB, und Dr. Marcel Wildermuth, StB

Wer eine Immobilie kauft, will sie oft sofort modernisieren. Steuerlich kann es sich lohnen, damit zu warten – denn in den ersten drei Jahren gelten strengere Regeln.

Das Beispiel: 180.000 € Sanierung

Sie kaufen ein Mehrfamilienhaus, der Gebäudeanteil kostet 1 Mio. € netto. Geplant ist eine Sanierung für 180.000 €.

• In den ersten drei Jahren: Die Kosten liegen über 15 % des Gebäudewerts. Sie werden mit 2 % im Jahr abgeschrieben – rund 1.600 € Steuerersparnis pro Jahr.
• Nach drei Jahren: Dieselbe Sanierung ist Erhaltungsaufwand und sofort abziehbar – rund 79.800 € Steuerersparnis im Jahr der Zahlung.

Warum das funktioniert

§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG zieht die Grenze bei 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (netto), aber nur für drei Jahre nach dem Kauf.

Drei Regeln

1. Drei Jahre abwarten: In dieser Zeit zählen auch Schönheitsreparaturen zur 15-%-Grenze.
2. Kein Standardsprung: Werden drei der vier zentralen Ausstattungsmerkmale (Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster) deutlich verbessert, entstehen Herstellungskosten – auch nach drei Jahren.
3. Die Zahlung entscheidet: Abziehbar ist im Jahr der Zahlung. Größere Beträge lassen sich auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV).

Unser Rat

Nicht jede Sanierung kann drei Jahre warten, und wer wartet, braucht einen Plan für Mieter und Liquidität. Deshalb lohnt der Blick schon vor dem Kauf – wir rechnen Kauf und Sanierung gern mit Ihnen durch.

Rechnet sich das für Ihr Unternehmen? Sprechen Sie mit Matthias Baschnagel oder Dr. Marcel Wildermuth. Erstgespräch vereinbaren

Wildermuth + Baschnagel PartG mbB · Steuerberater, Wirtschaftsprüfer · Turmstraße 30, 74321 Bietigheim-Bissingen · 07142 77181-0 · kontakt@stb-wildermuth.de · stb-wildermuth.de